賢い土地の買い方について掲載しています。

参考にしていただいて、是非　素晴らしい土地をお求めください。

①顔の見える、信頼のおける不動産会社に条件を言って、理想の土地。

②広告にはオトリの広告もあります。不動産会社が顧客探しする手段に。

③チャンスとばかり、しつこい不動産業は敬遠しましょう。

④不動産会社の良し悪しは企業というより、営業マン個人で決まります。

⑤大きな企業はそれなりの信用はありますが、営業マンの成績のための押し売りや、経験の少ない営業マンもいます。

①不動産売買の免許がなくても、紹介料をいただく個人もいます。

②きちんとした不動産業者かどうか、

　下記の点を確認しましょう。

  ●営業免許…都道府県知事免許

   　当社…福岡県知事（2）16709号

  ●業者名簿を閲覧する.

    都道府県の宅建業担当課で閲覧

　 (閲覧できるもの）

　　代表者　商号　所在地　

　　建物取引主任者　行政処分 

　 (加盟団体）

        当社…太宰府ロータリークラブ

★しっかり土地そのものと、その周辺を調べましょう。

（１）現地を見る　

①日当たり・公道(私道）・前面道路(セットバック）・境界杭

②予算との相談もありますが、家の日当たりがいいかどうか調べましょう。

③前面道路が公道または公道扱いかどうか役所の道路管理部署で調べましょう。

④私道の場合は、道路の権利者の許可がいります。また稀ですが、銀行融資が受け    られない場合もあります。後の土地の相続等もあり、私道は特に注意が必要。

⑤敷地の前面道路が4メートル未満の場合、道路から2メートルの線まで道路の境界    線を後退させること、その部分は道路とみなされ、境界の杭を後退することが必    要となることがあります。

  これはセットバックと言います.前面道路が４メートル未満の場合は注意が必要。

（２）環境を見る

①買物　銀行　学校　公共機関　交通機関等　確認しましょう。

②土地そのものに問題がないか、調べましょう。

　その方法は、

　・近辺での聞き込み

    ・過去、埋立や地番沈下の問題

　・周辺の家や電柱が傾いていないか

　・道路が波打ってないか

＊地盤に問題を感じた場合、専門家に頼んで、地質調査で地盤の調査をしましょう。費用は５~１０万程度です

（３）公的機関で調べる

①法務局…所有者　抵当権（根抵当権）地目　面積（土地・建物）

・法務局では土地、建物の所有者や抵当権（根抵当権）を閲覧できます

・抵当権や根抵当権が残ったまま購入すると大変なことになります。

・売買の前に閲覧して、売買物件に問題ないことを確認しましょう。

・地目　宅地…建物は建てられます

・田・畑・雑種地（現況畑　等）の場合は農地法をクリアして初めて宅地に

地目変更できます。

　農業委員会の許可も必要となり、かなりの時間が要します。

　地目変更できない場合もあります。

　宅地以外は十分な注意が必要です。

・面積…謄本上の面積は増減している可能性があります。

   法的に確定した図面が地積測量図（ちせきそくりょうず）です。

   いわゆる実測面積です。この実績面積での契約が通常です。

②役所

・都市計画法や建築基準法ながあります。

・土地利用にはさまざまな制限が定められています。　　　　

・その中で基本となるものが「用途地域」による建築物用途制限です。

　用途地域の内容を細かく覚える必要はありませんが、住宅を購入して、

　あるいは新築しようとするのであれば、少なくとも「用途地域によって

　建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」

　以上をご理解してください。

・確認は役所の都市計画課でできます。

（４）水道を調べる

・長期間にわたり使用されていない土地は、水道管の埋設時期が古く、腐蝕していることがあります。

・引き込み管自体がないとか、他人の土地を経由しないと引けないとか、売買後に問題が発生することがあります。多大な費用もかかります。十分　注意しましょう。

・必要であれば役所の水道課で調べましょう。

（５）下水道を調べる

・役所の下水道課で調べられます。

・下水道完備でも浄化槽が必要か否か調べておけば安心です。

（６）電気を調べる

・周辺に電柱があれば問題ありませんが、前面道路が私道の場合は、電柱を建てるのに道路も所有者の承諾がいります。駐車場との位置関係も気を付けましょう。

（７）ガスを調べる

・都市ガスは工事がいることがあります。

（８）銀行に調べてもらう

・資金調達も含め、その土地・建物にローンが可能か事前に調べてもらいましょう。

・土地が決まったら、早めに相談しましょう

・必要事項を記載して、事前承認をもらいましょう

・事前承認＝融資保証ではありません。また申込みのお断りもできます。

・売買契約・抵当権設定の司法書士は、ご自分の知人でも可能です。

・売買が整いましたら、売主・買主・仲介業者で売買契約書を完成します。その際、通常は、手付け金が必要となります。

・この時点で、重要事項の説明があります。しっかり理解・把握して売買契約をしましょう。

・現金で売買

　銀行は必要ないので、当事者は、売主・買主・司法書士と仲介業者です。場所はどこでもＯＫです。司法書士が売買契約書を確認して法務局に書類を持参、当日中に所有者が移転するのが普通です。

司法書士や仲介業者を介さない場合は（ご自分でされる場合）は、その限りではありません。

・銀行から資金調達する場合（通常の方法です）

売買当日、売主・買主・司法書士・仲介業者が当事者です。

銀行は資金のやり取りをします。

したがって、通常は銀行にて契約を結びます。

所有権移転に問題ないか、司法書士が書類を確認して、所有権移転と抵当権設定に問題ないことを確認します。

通常、この時点で銀行はローンを実行して、口座に入金します。

次に、銀行が買主から売主への資金授受を確定します。

司法書士と仲介業者に手数料を支払います。

司法書士が法務局に所有権移転と抵当権設定を持ち込みます。

完了と同時に新しい謄本に変更され、売買と抵当権設定は完了します。

・よく確認して、印鑑は自分で押しましょう

・口約束はしない。必ず書面を残しましょう

・仮契約書はつくらない。

・拇印や照明でも契約は有効になります。注意しましょう。